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二次抵押贷款在商业银行的贷款发放中，房产作为一种重要的抵押品，一直占据较高比例。5月8日，银监会印发《商业银行押品管理指引》(下文简称“指引”)，将押品管理纳入全面风险管理体系，从完善押品管理体系、规范押品管理流程、强化押品风险管理三方面，督促和引导商业银行加强押品管理。大众证券报和财信网记者注意到，在房产抵押中，除首次按揭外，当前还有部分银行可以提供“二押”业务。什么是“二押”?办理这一业务都有哪些限制，二次抵押贷款不同银行在产品细节上存在哪些不同?记者对此进行了采访调查。 什么是“二押”? 所谓“二押”，即房屋的二次抵押贷款，主要是指在银行已做抵押贷款，目前尚处于正常还款期内，房主在未还清银行贷款的情况下，根据房屋的当前评估价值，再次申请抵押贷款。由于二次抵押贷款不用还清以前的贷款，而直接再次抵押再次获得贷款，因此节省了时间和垫资成本等很多中间环节，受到不少用户的欢迎。 办理“二押”的房产首先必须满足两个前提条件： 1、已办理房产证; 2、房产减掉此前抵押贷款金额后还有余值。比如房产价值100万，此前只抵押贷款了10万，那还有90万余值。 目前还可以办理“二押”业务的银行并不多，中国银行、交通银行和南京银行明确表示，考虑到风险因素和政策要求，目前银行没有开展“二押”业务。工商银行和招商银行则要求必须是本行按揭客户，才可以办理“二押”贷款，也就是说，如果房产的首次按揭是在其他银行，则无法办理。 在记者采访的银行中，江苏银行、兴业银行、平安银行以及民生银行目前可以接受非本行客户的“二押”贷款业务。 那么，一套原价值100万，现评估价值300万，尚余20万贷款未还清的住房，办理“二押”大约能贷到多少额度的款项?贷款利率如何?是否有其他限制呢? 可贷款期限最长：兴业银行 “我们行的二押产品贷款期限最长可以做到30年，5年之内是每月还息，到期还本;超过5年的话需要每年还本。”兴业银行洪武支行S经理告诉记者。 记者采访发现，兴业银行的这一贷款期限是可做“二押”业务的银行中最长的。其他银行中，江苏银行只能做到5年，民生银行最多做到10年，平安银行也最长只能到20年。 此外，在“二押”贷款利率方面，兴业银行也是最低的，为年化6.5%。其他银行的贷款利率为：江苏银行，6.525%;民生银行，6.9%;平安银行，一般11%，征信、收入等条件好的话最低6-7%。 最便捷灵活：江苏银行 大众证券报和财信网记者通过采访了解到，在可以办理“二押”业务的银行中，江苏银行在业务审批和资金使用上较其他几家银行更为灵活便捷。 “我们对于客户办理一押的银行没有限制，在办理下来后可以提供5年之内的资金循环使用，随借随还，自主支用，在确保客户具备还款能力的前提下，最高可贷额度不超过100万。”江苏银行城南支行理财经理告诉记者。 与江苏银行较为宽松的审批和资金使用环境相比，其他银行或多或少存在一些限制。 比如民生银行，如果所贷款项用于消费类需求，则必须是本行房贷客户，虽然公司经营类用途不受这一限制，但如果所贷金额超出50万元，则需要打入实际用途的指定交易对手账户，而不能打入本人账户。再比如平安银行，在业务审批上对于“一押”银行有一定选择性。“一押如果不在我们行的话，得看具体是在哪家银行，工行、建行、民生银行是可以的，其他银行就不一定了。”平安银行F经理告诉记者。至于兴业银行，虽然100万以内也可以自主支取，但在还贷方式上则不如江苏银行便捷。 贷款额度最高：平安银行 从贷款额度来看，平安银行最高。“我们最多可以做到房产现评估价的七五成。”按照平安银行F经理告诉记者的这一标准，上面提及的现价300万的房屋最高可贷款额度达300*0.75-20=205万元。而据记者采访了解，在江苏银行，最高可贷金额为房产现评估价的七成，且最高不得超过100万元;在民生银行，最高可贷款额度为房产现评估价的六成，也就是300*0.6-20万元=160万元;在兴业银行，最高可贷款额度为原评估价值的9成，也就是100*0.9-20=70万元。 当然，各银行的贷款业务经理也都告诉记者，具体能批下来多少额度还需要结合还款人或者还款家庭的收入负债比来综合考量。 其中，江苏银行是考量贷款者本人的收入负债情况，而兴业银行和平安银行是考量家庭整体收入和负债情况。 |
